다주택자 양도세 중과세 피하는 법 – 모르면 3배 세금 낸다!

“집을 팔았는데 양도세가 3배나 나왔다고요?”

다주택자라면 ‘보유한 주택 수’에 따라
양도소득세가 최대 75%까지 중과될 수 있습니다.
즉, 세금만 수억 원 나올 수 있다는 얘기죠.

하지만 다주택자 중과세는 조건을 알면 충분히 피할 수 있는 영역입니다.
오늘은 2025년 기준으로 양도세 중과세를 피하는 5가지 실전 전략을
정리해 드리겠습니다.

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🧭 [다주택자 양도세 기본 구조]

주택 수보유 지역기본세율중과세율

1주택	전국	6~45%	없음
2주택	조정대상지역 내	6~45% + 20%p	최대 65%
3주택↑	조정대상지역 내	6~45% + 30%p	최대 75%

 

💡 참고: 비조정지역은 중과세 제외 (기본세율 적용)

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✅ [중과세 피하는 핵심 전략 5가지]

① 1세대 1주택으로 만들기 (사전 매각)

→ 가장 기본이자 확실한 방법
→ 다른 주택 먼저 매각 → 최종 1주택 유지 → 2년 거주 후 매도 시 비과세 가능

② 일시적 2주택 특례 활용

→ 신규 주택 취득 후 1년 이내 기존 주택 매도 시 중과세 면제
→ 2년 내 신규주택 거주 시작해야 함

③ 상속주택은 주택 수에서 제외 가능

→ 단, 해당 주택의 상속 단독 보유 여부 등 요건 충족 필요
→ 상속 후 5년 이내 처분 시 비과세 가능성 높음

④ 분양권, 오피스텔 정리하여 주택 수 축소

→ 2023년 이후 분양권도 주택 수에 포함
→ 매도 또는 자녀 증여로 수 축소 시 중과 피하기 가능

⑤ 임대주택 등록 활용 (일부 지역만 가능)

→ 일정 조건 충족 시 중과세 배제 특례 적용 가능
→ 장기임대 조건 필요 (ex. 8년 이상)

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🧮 [실전 시뮬레이션 사례]

📌 사례 1: 3주택자 A씨 (조정대상지역)

• 아파트 3채 보유 중 2채 매도 계획
• 사전 분석 없이 매도 → 양도세 중과세율 75% 적용 → 세금 3.5억
• → 거주 중 1채만 남기고 사전 매도했다면 → 세금 1.2억 수준

📌 사례 2: 일시적 2주택 B씨

• 기존 집 매도 전 새 아파트 입주
• 입주 후 12개월 이내 기존 집 매도
• → 중과세 면제 + 실거주 인정 → 비과세 가능

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❗ [놓치면 손해인 추가 포인트]

• 2025년 이후 보유세 강화 전망
  → 세금 부담은 더 커질 수 있음
• 가족 간 증여도 양도세 영향 줌
  → 증여세 뿐 아니라 취득세, 양도세까지 체크 필수
• 9억 초과 주택은 고가주택 기준 적용
  → 비과세 여부와 별개로 과세구간 달라짐 주의

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